Зеленая зона или ЖК для избранных: что не так с застройкой на перекрестке Марии Примаченко и Набережной в Запорожье

В Запорожье на фоне БПЛА-атак снова заговорили о застройке прибрежной зоны. На этот раз – о территории бывшего стадиона «Олимпийские надежды» и прилегающем участке вдоль Набережной магистрали. Здесь неожиданно планируют построить жилой комплекс с коммерческой и рекреационной составляющей. Для этого город должен утвердить новый детальный план территории

В Несокрушимом хабе ДК «Орбита» состоялись общественные слушания как этап градостроительной процедуры для учета интересов горожан. Архитектор проекта и представитель инвестора презентовали собственную концепцию, общественность озвучила свои замечания и вопросы дальнейшей судьбы зеленой зоны в центре города.

Что известно об инвесторе, участке и что именно планируется изменить

Запорожский горсовет в 2020 году передал участок на проспекте Маяковского, 30 (сейчас Марии Примаченко) в аренду ЧАО "Днепроспецсталь" для расположения спортивного комплекса. Площадь участка – 4,8 гектара. В 2021 году горсовет расторг договор аренды с заводом и предоставил уже ООО "Гефест-Премиум" участок в аренду на 19 лет для расположения спортивного комплекса. ООО "Гефест-Премиум" приобрело недвижимое имущество - имущественный комплекс стадиона (домик для спортсменов, футбольные поля, спортивные площадки и беговые дорожки) за 1,5 млн гривен. На тот момент конечными бенефициарами ООО "Гефест-премиум" были Олег Шурма и Артем Погасий. Олег Шурма – брат Ростислава Шурмы, бывшего заместителя главы Офиса президента и эксгендиректора комбината «Запорожсталь». Позже Шурму заменил другой бенефициарный владелец – Антон Сиваш. Директором указан Александр Игнатьев.

Первоначально целевое назначение участка было спортивным, но впоследствии фирма инициировала разработку детального плана территории (ДПТ), чтобы изменить его на жилищно-общественное. Проект разросся: к стадиону добавили смежный участок на 1,3 га (арендатор – ООО «Статус Капитал»), который связывают с бизнес-группой братьев Кальцевых.

В 2024 году инвестор обратился в горсовет в связи со “сменой намерений” по развитию данной территории, аргументируя это необходимостью существенного увеличения частей многоквартирной застройки якобы из-за «критического спроса на жилье» в результате разрушений от войны. Теперь же следует согласовать детальный план территории с учетом уже смежных участков.

Согласно проекту от разработчика и архитектора Юрия Лукашева, на данном участке планируют построить три секционных многоэтажки (8–14 этажей) на 1025 квартир для 2101 жителя, четыре бассейна (три с гидромассажем), детский сад на 80 мест и три подземных парка. 367 авто. Однако, как отмечают представители ОО "Экосенс" и "Довкола", геологические исследования проводились до подрыва Каховской ГЭС, что могло изменить состояние грунтов и подземных вод. Маленькие озера в соседнем Вознесеновском парке пересыхают, а проект не учитывает риски подтопления или пустот.

Позиция архитектора: "море деревьев" и отсутствие рекреационной зоны

Во время слушаний разработчик и архитектор проекта Юрий Лукашев настаивал: территория не имеет статуса рекреационной зоны.

По его словам, действующие градостроительные документы не фиксируют здесь рекреационное назначение, а фактическое состояние участка далеко от «парковой зоны», поскольку территория заброшена, там осуществляется торговля авто, отсутствует водоотвод и т.д.

Архитектор также заявил, что после застройки экологическая ситуация вроде бы улучшится: появятся системы водоотведения, озеленения, организованное пространство вместо стихийного использования.

Отдельно он подчеркнул, что Прибрежная магистраль должна стать не просто магистралью непрерывного движения, а жилой улицей, с общественным транспортом и необходимой инфраструктурой.

"Когда мы начали просчитывать здесь спортивный комплекс, выяснилось, что для объекта на 5–10 тысяч человек требуется очень большое количество парковочных мест. Кроме того, отсутствует общественный транспорт. Стоимость аренды не позволяет экономически содержать такой объект. С тем количеством людей, которое проживает на этой территории, это экономически нецелесообразно.

После проведённой работы было принято решение, что большую верхнюю часть участка запроектируют под жилой комплекс, а нижнюю — под общественный комплекс отдыха, туризма и оздоровления”, – объяснил архитектор проекта Лукашев.

По его словам, на территории ЖК предусмотрено детский сад, 6 спортивных площадок, полноценное укрытие. На 1025 квартир - 811 из них однокомнатных, которые называют "почти доступными" для рядовых жителей города, включая ВПЛ.

"Если мы достроим все наши недострои, за исключением ЖК «Звёздный» на Бородинском, то получим примерно 800 квартир. Это очень мало для города. Если мы говорим о том, что нам нужно удерживать наших жителей и всех, кто зарегистрирован в городе, то нам необходимо увеличивать этот план.

Мы объявляли земельные аукционы по участкам под жилую застройку. Однако из 8 таких участков не было подано ни одной заявки на приобретение права аренды”, - прокомментировал заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства городского совета, и.о. главного архитектора города Леонид Тендитник.

На втором участке ближе к Прибрежной магистрали предусмотрены рестораны, спа, массаж, спортзалы, торговля, фудкокт, бассейны с шезлонгами и благоустройством. При этом разработчик проекта отмечает, что деревья и зелени предусмотрено "море" по всем расчетам, но какие-то количественные показатели этого "моря" не называет.

Позиция инвестора и финансовая способность

Со стороны инвестора на обсуждение присутствовал представитель ООО "Гефест Премиум" Алексей Гончаров. Он акцентировал внимание на социальном аспекте застройки.

«Это ответ на неотложную потребность государства и общества. Жилье доступное, социальное со сверхсовременными архитектурными решениями. К проектированию привлечены специалисты, строящие ЖК в Днепре, Киеве и Западной Украине. Они предоставили очень интересные предложения с точки зрения внешнего вида. Это не очень большие по этажности дома, они каскадны, не будут заграждать внешний вид на город. Также очень важен вопрос безопасности. Мы предлагаем в этом комплексе построить также противорадиационное укрытие , которое может принять одновременно 2100 человек», – заявил он.

По его словам, уже вложено около 15 млн грн в проектные и подготовительные работы, а именно строительство планируют начать после стабилизации ситуации безопасности.

На вопрос о конечных бенефициарах и финансовой состоятельности компании представитель инвестора отвечал достаточно осторожно. Он назвал себя ответственным за этот проект, но не комментировал деятельность связанных компаний, которых относят к сфере контроля бывшего заместителя ОП Ростислава Шурмы и его семьи.

Что настораживает общественность

На общественных обсуждениях присутствовало 97 человек. Во время слушаний жители, активисты, журналисты и представители общественных организаций задали десятки вопросов. Часть присутствующих поддержала идею по созданию ЖК, отмечая, что это поднимет экономику региона и окажет развитие.

"Я с рождения живу в этом городе, недалеко от «Радуги» находится квартира моих родителей, и я часто гуляю там со своим ребёнком. В городе должно быть много зелёных зон, где можно гулять с детьми. Но, проходя там, я постоянно вижу пустырь, где выгуливают собак, где находятся бездомные, наркозависимые. Там стоит один-единственный биотуалет, который, похоже, не убирали с момента его установки.

Я за то, чтобы там построили современный комплекс с укрытиями, чтобы люди могли ими пользоваться», - отметила участница слушаний Мария.

Другая часть горожан отметила, что для жилой застройки нужно использовать те участки, которые для этого предназначены, а не уничтожать зеленую зону.

«В Запорожье катастрофически мало территорий для рекреации, и их нужно беречь как зеницу ока. Сегодня мы услышали, что было проведено 8 аукционов, и ни на одном из них не оказалось инвесторов, готовых заниматься застройкой. Я считаю, что именно эти участки являются подходящими для жилого строительства, а вот рекреационную зону рядом с каскадом фонтанов "Радуга" необходимо сохранить», — сказала участница слушаний Виктория Чкалова.

В то же время ключевые претензии сводятся к экологическим рискам, надежности инвестора, отсутствию транспортных расчетов и многое другое.ОО "Экосенс" и "Спільно HUB" указывают: стратегическая экологическая оценка основывается на устаревших данных - еще до подрыва Каховской ГЭС. Гидрологический режим Днепра и подземных вод изменился кардинально, но это не отражено в документах.

"Со своей стороны, наша общественная организация имеет замечания к стратегической экологической оценке, к определенным рискам, которые мы направили в письменном виде", - отметила председатель ОО "Экосенс" Татьяна Жавжарова.

В материалах ДПТ нет транспортного моделирования, которое показало бы, как 2100 новых жителей повлияют на трафик. При этом общественный транспорт в этой части города фактически отсутствует, несмотря на намерения властей запустить общественный транспорт на этом участке. Активисты говорят о рисках подтопления, изменении микроклимата, «тепловом острове» и ухудшении качества воздуха из-за плотной многоэтажной застройки.

По действующим ДБН, для 1025 квартир требуется не менее 820 машино-мест. Проект предусматривает всего 367 постоянных мест в подземных паркингах. Остальные дефициты фактически переводят на городское пространство – Набережную магистраль и парковые зоны. Общественность опасается, что машины жителей ЖК будут размещаться рядом с Вознесеновским парком («Радуга») и на обочине магистрали.

На слушаниях упоминались судебные дела по неуплате аренды за землю и долгам компаний, связанных с этим участком. Люди прямо спрашивали: кто будет нести ответственность, если строительство остановится, а город получит очередной котлован.

Отдельный конфликт возник вокруг процедуры голосования за представителей согласительной комиссии. В эту комиссию входят представители власти – профильные должностные лица, а также часть общественности. Именно общественность, которая войдет в состав комиссии, избиралась путем голосования на обсуждениях. Привлекли представителей ГО, активистов и горожан, которые предварительно обсуждали в публичном пространстве, предоставляли свои замечания и предложения. Часть участников заявила о недоверии к результатам из-за неравных условий подсчета голосов и повторного переголосования отдельных кандидатур.

По итогам слушаний все замечания и предложения общественности обещали передать разработчику ДПТ. Далее проект дорабатывают в рамках согласительной комиссии; окончательное решение будет принимать городской совет.